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该不该降低存量房贷利率!谁收益?谁受损?阻力在哪?

老齐读书 天下齐观
2024-09-05

 

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该不该降低存量房贷利率!谁收益?谁受损?阻力在哪?

作者:下载知识星球找齐俊杰的粉丝群

上周五的时候,市场出现一则重磅的传言,说是有关方面正在考虑进一步下调存量房贷利率,允许规模高达38万亿元人民币的存量房贷寻求转按揭,以降低居民债务负担、提振消费。一个周末过去了,没看到任何消息的落地证实,但也没看到相关部门的辟谣。

那么我们先来解释下,什么叫转按揭,两个意思,第一就是你在A银行的高利率的贷款,可以转给B银行低利率贷款,如果转按揭落地,那么也就是说,全部银行的存量房贷利率,会都调成当下最低利率水平,否则客户就会流失。第二就是你在二手房买卖的时候,如果有房屋按揭贷款,不用自己先去借钱解押了,可以直接由买家把按揭接走。这样也就增加了房子的流动性。避免了中间借高利贷周转的风险。那么可见,这个转按揭肯定是对楼市的一个利好,但其实更加利好的是之前的购房人,特别是20年之后上车的这批,利率都在5%以上站岗呢,如果要能降到3%附近,那么还款压力会有重大缓解。100万贷款,20年,按照5%利率计算,每月本息还款6600元。如果降到3%,那就是5500元,节省了1100,总还款额减少了25万。哪怕就降低1个点的利率,每百万房贷,每月还贷都能少500-600元。还是很有吸引力的,这就相当于给身上有房贷的人,定向发钱了。那么有了这个钱之后,大家生活上可能会稍微宽裕一点,也许就能释放出一些消费的潜力。拯救现在内需不足的情况。

那么现在的阻力在哪?这么好的事能实现吗?

首先,阻力来自于银行,相当于银行要大幅让利才行,根据数据披露,银行现在有38万亿房屋按揭贷款,如果转按揭执行,很可能会意味着存量房贷降低100个BP,对银行的收入影响3800亿。去年银行的息税前利润加起来是2.9万亿,那么差不多占了13%。也就是说如果今年就执行的话,银行损失确实较大。13%的息税前利润就没了。如果能拖到明年,由于很多LPR的房贷利率,到明年也会调整,所以影响要相对小很多。所以大银行们,很有动力采取拖延战术。希望能把这事拖到明年去。

其次,银行会用净息差为理由,提出异议,目前来看,工农中建四大行的净息差已经降到了1.4%几,交通银行降到了1.29%,上海银行降到了1.19%,这就是说银行的存贷款已经几乎没啥利差可吃,银行的盈利状况,就代表着金融风险的抵御能力。降存量房贷意味着进一步压缩银行们的净息差,那么会不会在这期间压出金融风险,也是上面必须要考虑的。上面我们算的账是银行业整体,息税前利润减少,但不代表每个银行都能抗住这波压力。真有一两个银行,出现风险,也是很难承受之痛。

第三,一旦真的要降存量房贷利率,那么必然是组合动作,银行们也得相应下调存款利率,而且也得是大幅下调,目前一年期存款利率也就是1.3-1.4%的水平了,如果再降50个基点,就会掉到1%以内。相当于就是让全体储户来承担代价。而且现金类产品收益都会跟着降低,余额宝,货币基金,短债理财全都会受到影响。所以相当于是拿储户和稳健理财的收益,补贴给了持有房贷的人。那么房贷持有人欢天喜地的背后,储蓄者和稳健理财的人,可要骂街了。那有人说了,就不能央行超发货币,来弥补这个损失,不让储蓄者承担代价吗?其实背着抱着一边沉,央行超发货币,造成通货膨胀之后,最后也还是储蓄者承担损失。

所以,综合来看,这个事有利有弊,说到底是一场财富的再分配。持有房贷的人肯定乐意,但是习惯存款和买稳健理财的人肯定不乐意。但如果站在宏观层面来看,储蓄者多以中老年居多,他肯定是有能力消费,但是没意愿消费的,所以保护储蓄者,其实是不可能增加消费意愿启动内需的,而房贷持有者刚好相反,他们大部分都是中青年居多,他们可能会有消费意愿,但是已经被房贷压着无力消费,修复他们的负债端,对整体经济会有一定的帮助。也就是说,宏观上其实是有动力这么做的,但是要考虑银行风险。而微观上则各有利弊,是一场财富的转移。

总之,进入9月之后,政策大概率是要变的,因为周末的PMI指标已经显示,之前的政策基本无效,必须得进一步加码了,今天10点的齐观晨会,我们聊聊9月降准降息的概率有多大?下载知识星球app,找齐俊杰的粉丝群,这里晨会+晚课,解读财经世界每天的变化,还能定向回答您的各种问题。我们讲的并非全是判断,而是策略和应对之道。在这里至少您能少踩不少的坑。

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