本次楼市政策转向！与当年棚改货币化的本质区别？
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本次楼市政策转向！与当年棚改货币化的本质区别？20240520
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这个周末，最大的事情，就是楼市政策转向，降首套房首付比例到15%，商业贷款下限取消，公积金利率降低到2.85%，最最重要的是，央行给出了3000亿再贷款，用于收购新房现房，利率1.75%。很多人都拿这次的房地产政策力度和当年的棚改货币化来作比较。说都是强力政策，支持去库存，借此说明房价又要大涨了。但真的如此吗？
首先，背景不同，棚改货币化之前，楼市上涨只是一线城市的特例，广大的二三四线楼市几乎没怎么涨，很多地区的房价都不过5000块钱，而棚改货币化之后，涨价最凶的恰恰就是三四线，哪里搞棚改，哪里就暴涨。说白了其实就是资金在一个地区的集中投放。而如今三四线城市早已价格高企，在上一波涨价当中，已经价格翻倍，甚至涨了几倍。远远脱离了当地购买力。
其次，方向不同，棚改支持主要是三四线，但如今房地产收储的方向，是支持经济高速发展的一二线城市，三四线是没有太多租赁需求的，所以必然会以一二线为主，盘活存量房资源同时，加速人口从三四线，向一二线转移。让房地产不再成为一个大城市落户的门槛。
第三，目的不同，当年涨价去库存，确实为了保价，目的是卖房，把钱发到了拆迁户手里，这些拆迁户，第一次在房地产上得到了泼天的富贵，就会继续加杠杆，变成首付，继续买房，所以导致了当地房价暴涨，当年发了万亿PSL，至少撬动了3-5万亿银行贷款。而且还激发了财富效应，很多北上深打工的人，赚着一线的工资，也在三四线加杠杆，回老家置办房产。所以造成了一波明显的涨价去库存，也带动经济出现了一波明显的反弹。社融和M1，出现了高增情况。但如今却是为了保量，目的是租房，钱不会发到个人手中，而是由地方政府主导，国企来统一采购。所以居民端并没有增量资金和财富效应产生。
第四，买卖关系不同，把钱发到大家手里，最后就形成了僧多肉少，购房者多，优质房产少，所以导致价格上涨，如今刚好相反，大买家只有一个，就是地方政府主导的国企，卖家则是濒临破产的各家房企，所以话语权完全倒置，当年是价高者得，现在是价低者才能入围。所以会狠狠地杀价。房企开发商，想赚政府的钱，几乎没可能。
第五，基本面不同，棚改前，GDP增速还在7%以上，刚刚经过一次移动互联网的浪潮，国内也都在万众创新，大众创业，虽然房价几年没涨，但老百姓负担不重，居民杠杆率只有50%不到，对未来收入也很有信心。造富行业很多。但如今，GDP已经掉到了5%，三年疫情后让大家资产负债表严重受损，不但资产跌了几年，收入也严重下降。而居民杠杆率在70%附近居高不下，那些特大城市的居民杠杆率甚至到了90%。即便降首付到15%，也未必会有效果。其实之前首付就已经降到20%了， 但几个月下来，并未见到任何改善的迹象。
所以综合来看，不能简单跟上一次的棚改货币化做类比，这次政策，显然是要保产业，而并非保房价，因为国家收储必然释放更多地租赁住房出来，对房价恰恰是不利的。这反而是平抑卖房需求的方式。收储的作用，主要在于解开开发商的负债风险，让开发商回款后，归还欠款，解开经济的死结三角债。同时把资产盘活，该出租出租，该出售出售，该抵押抵押，总比都烂尾在那里要有效率。所以很多人都在问的问题，房价是不是要起飞了，这个严重存疑。需要重点观察居民中长贷和M1的变化。如果国家收储能调动，居民贷款的热情，继续往上加杠杆了，那么确实有可能会推动房价反弹。但如果居民贷款没动静，那么房价就还要继续跌。但销售面积，以及开工，施工竣工，会有明显改善。开发商会有很大的动力，加速封顶，然后尽快卖给政府。所以产业大概率被托底了，各项指标和固定资产投资，下滑应该能被稳住。但房价会不会反弹，这个真不一定。最简单的逻辑就是，大家都没钱了，且对未来的收入预期很差。现在家长要想给孩子付首付，让他自己还贷款，孩子恐怕都未必会接受。
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