【实务】（续）破产法语境下房地产企业破产中各类特别优先权的保护机制之四

 编者按：本期为广西同望律师事务所企业破产与重整法律事务部主任叶健汉的系例文章，第一期，本文作者对房地产企业破产案件特别优先权中的被拆迁人特别优先权的保护机制进行了介绍。（链接：【实务】破产法语境下房地产企业破产中各类特别优先债权的保护机制之一）；第二期，作者对房地产企业破产案件特别优先权中的消费购房者特别优先权的保护机制进行了介绍。（链接：【实务】（续）破产法语境下房地产企业破产中各类特别优先权的保护机制之二。）第三期，作者将对企业破产案件特别优先权中的工程价款特别优先权的保护机制进行探讨。（链接：【实务】（续）破产法语境下房地产企业破产中各类特别优先权的保护机制之三），作者试图通过对真实购房者保护机制进行探讨的方式以期达到抛砖引玉的目的，希望得到大家的指导和斧正。

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第四期  真实购房者特别优先权的保护机制

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四、真实购房者特别优先权的保护机制

在房地产企业破产案件当中，有一类不属于消费购房者的购房者其权利在一定条件下也应享有特别优先受偿的权利，笔者将这类购房者称为真实购房者，其具有的优先受偿权称为真实购房者特别优先权。之所以将上述购房者称为真实购房者，是为了与消费购房者和名为房屋买卖，实为借贷购房者、为了骗贷虚构房屋买卖购房者等其他类型的购房者相区别。之所以赋予真实购房者特别优先权，是因为真实购房者购买房屋的行为是其真实的意思表示，并且完备了一定程度如不动产预告登记、交付房屋等的法律手续。如在房地产企业破产时不对此类购房者赋予优先受偿权，真实购房者对房屋交易安全的预期得不到保障，其权利受到损害，会导致购房者不敢再购买房屋，最终影响房地产市场的健康发展。

在破产法语境下，由于赋予真实购房者特别优先权没有相应的法律法规予以规范，在实务当中会出现有些案件的真实购房者享有特别优先权，有些案件的真实购房者不享有特别优先权的现象。对不享有特别优先权的真实购房来说，这是非常不公平的。因此，笔者试图通过对真实购房者特别优先权的定义、性质、范围进行论述，并通过论述真实购房者特别优先权的保护措施，从而达到构建真实购房者特别优先权保护机制，充分保护真实购房者特别优先权的目的。现笔者对构建真实购房者特别优先权的保护机制论述如下： 

（一）真实购房者特别优先权的定义

所谓真实购房者，笔者将其定义为除消费购房者、虚假购房者之外，在房屋被查封前与房地产企业签订商品房买卖合同，向房地产企业交付了大部分房款，并办理了不动产登记手续的机构和自然人。真实购房者应具有以下特征：（1）在房屋被查封前与房地产企业签订商品房买卖合同并交付了大部分房款；（2）办理了不动产预告登记；（3）购买房屋的行为不属于消费性购房，也不属于名为房屋买卖，实为借贷购房者、为了骗贷虚构房屋买卖购房者等其他类型的购房者。

所谓真实购房者特别优先权，在破产法语境下，就是指在房地产企业破产案件当中，真实购房者购买破产企业出卖的房屋而产生的债权，当对破产财产进行清偿时享有更优先于一般优先权的债权得到清偿的权利。

（二）真实购房者特别优先权的性质

笔者认为，真实购房者特别优先权的性质应属于法定优先权。其理由为有二：第一，《中华人民共和国物权法》第二十条规定不动产经预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。结合本文，真实购房者与开发商签订合同并办理不动产登记手续后，未经真实购房者同意处分上述已经预告登记的房屋的，不能获得上述房屋的物权。第二，《最高人民法院在关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定，在执行当中办理不动产预告登记的权利人对被执行的不动产提出排除执行异议的，人民法院予以支持。结合本文，真实购房者对被执行办理预告登记的房屋提出排除执行异议的，人民法院予以支持。

上述法律规定表明，办理了房屋预告登记的购房者获得了将来取得不动产物权的的期待权，该期待权属于准物权的范畴。在处理房地产企业破产案件当中，应当赋予真实购房者此类债权享有特别优先权予以保护。由于真实购房者特别优先权来源于法律的规定，笔者认为此类特别优先权的性质定性为法定优先权。

（三）真实购房者特别优先权的范围

只有符合真实购房者的身份，向管理人申报债权，经债权人会议审核，并报法院裁定认可后，真实购房者才能在房地产企业破产当中享有特别优先权。此时，识别真实购房者的身份显得尤为重要。笔者认为，根据法律规定，只有在房屋被查封前购房者与房地产企业签订了合同、交付了大部分款项并办理了房屋预告登记的购房者才属于本文认定的真实购房者，才能被赋予真实购房者特别优先权予以保护。

实务中购房者的类型千差万别，个案当中对真实购房者的身份认定也应根据具体情况进行甄别。

值得探讨的问题之一，购买了两套及以上房屋的购房者是否可被认定为真实购房者？

笔者认为，赋予真实购房者特别优先权予以保护的目的系从维护房屋交易安全的角度予以考量而确定的，至于真实购房者购买房屋的套数，不在考量的范围之内。只要购房者满足真实房者的特征，不管其购买房屋的数量多少，均可被认定为真实购房者。

值得探讨的问题之二，办理了合同备案登记，未办理不动产预告登记手续的购房者是否享有特别优先权？

笔者认为，该问题回答起来较为困难。正如前述，真实购房者的特征之一就是办理了不动产登记手续，换言之，如没有办理不动产登记手续，就不能被认定为真实购房者，按理说此类购房者不应享有特别优先权。

但是，鉴于实务中购买房屋的人员较为庞杂而且处于弱势群体，加上获取消息的渠道不对称等原因，相当数量的购房者对合同备案登记和不动产登记的区别根本不了解，甚至认为两者是同一回事。所以，在个别破产案件当中，从维护交易安全和社会稳定的大局出发，对于已办理合同备案登记，但没有办理不动产登记手续的购房者，如其他特征符合真实购房者的特征要求，将其视为真实购房者对破产案件的推进影响不大，甚至没有影响的，笔者认为也可将此类购房者视为真实购房者并赋予其特别优先权。

    （四）对真实购房者的保护措施

为保护真实购房者特别优先权的权利，应建立如下保护措施：

1.在房地产企业办理房屋预售许可证时，应责令房地产企业缴纳一定数额的保证金。

2.当房地产企业对外销售房屋收取购房款时，应将购房款交付至不动产登记部门指定的监管账户。

3.如房地产企业破产进入破产程序的，应由真实购房者选择要求房地产企业交付房屋或退回购房款的权利。

如真实购房者选择要求房地产企业交付房屋的，房地产企业应履行交付符合条件的房屋的义务。

如真实购房者选择退回购房款的，房地产企业应负有将购房款优先返还真实购房者的义务。

以上保障措施，可以达到当房地产企业破产后，真实购房者特别优先权得到优先保护的目的。

结语

在房地产企业破产案件当中对破产财产进行清偿时，较有财产担保债权得到更为优先清偿保护的债权按排位顺序先后排位有排在第一顺位的被拆迁人特别优先权债权、第二顺位的消费购房者特别优先权债权、第三顺位的工程价款特别优先权债权、第四顺位的真实购房者特别优先权债权。上述特别优先权，也称超级优先权，其所对应的债权，也称超级优先权债权。

笔者通过对上述类型特别优先权的保护机制按照各类对应债权在破产清偿时受到清偿顺序的先后逐一进行了充分的论述，意图用于指导房地产企业破产案件的研究与审理。由于法律法规没有系统地对上述各类特别优先权进行规范，导致实务当中出现执行不统一的乱象。笔者建议最高人民法院尽快出台相应的司法解释，对上述各类特别优先权及其保护机制予以规范，用以指导破产法理论研究和处理实务当中遇到急需解决的问题。

囿于笔者理论水平及办理破产案件的经验所限，笔者在对房地产企业破产案件的各类特别优先权的论述难免挂一漏万，希望得到大家的批评和指正。

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