【适法研究】第11期 | 商品房交付条件与瑕疵责任类型化研究
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编者按
因房屋质量问题而引发的交付纠纷是商品房买卖合同纠纷的主要类型之一，也是审判实践中的难点问题。
本文围绕商品房买卖纠纷中交付条件与瑕疵责任问题，从判定商品房交付条件的不同标准、商品房质量瑕疵的认定、质量瑕疵担保责任理论分析、 商品房瑕疵责任类型化处理等角度展开探讨，以期对审判实践有所参考。
商品房交付条件与瑕疵责任
类型化研究
全文字数： 6964
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当前，因房屋质量问题而引发的交付纠纷是商品房买卖合同纠纷的主要类型之一，也是审判实践中的难点问题。一些购房者因房屋存在质量瑕疵而拒绝在约定时间接收房屋，进而要求开发商承担维修和逾期交房违约责任。审判实践中，对此问题的处理不尽相同。在判令开发商承担维修责任的同时，有的法院按照商品房买卖合同中逾期交房条款判令开发商承担逾期交房的违约责任；有的法院则不支持购房者逾期交房违约金的主张，而是根据质量瑕疵影响正常居住使用程度，结合修复时间判令赔偿相应修复费用和修复期间的其他损失。对于商品房存在质量瑕疵，购房者拒绝接收房屋，开发商是否构成逾期交房，审判实践中存在不同处理标准的界限应如何把握，值得分析探讨。
一、引言：三则典型案例引发的思考
案例一
2002年3月17日，郑某、杨某与某房地产公司签订《上海市商品房预售合同》一份，约定：郑某、杨某向某房地产公司购买某房屋。如未在本合同约定期限内将该房屋交付，应当向郑某、杨某支付违约金，违约金按郑某、杨某已付房价款0.3‰/日计算。同年5月，某房地产公司发出挂号信请郑某、杨某于2002年5月6日至5月11日办理进户手续。5月14日，郑某、杨某致函某房地产公司总经理，主要内容为发现铝合金窗渗水及移门问题，要求对方整改。6月25日，某房地产公司工程部工作人员函复杨某，认为铝合金窗不存在问题，移门问题可协商解决。7月1日，郑某、杨某再次致函某房地产公司总经理，继续提出铝合金窗渗水问题。7月2日，某房地产公司函复郑某、杨某，称：“关于你们所提移窗渗水问题，经提供材料及施工单位上海某钢材制品有限公司多次委派转染现场察看，已达到国家对同类工程施工的标准。望在今后的工作中相互配合，如期搬入新居”等。嗣后，郑某、杨某以某房地产公司提供标的物质量有瑕疵致房屋至今未能交付，某房地产公司构成违约等为由诉至法院，请求法院判令某房地产公司偿付逾期交房损失的违约金23,630.85元，赔偿企业登记资料调查费80元。
审理中，郑某、杨某出示自称其于2002年7月5日拍摄的部分照片，从该照片可以反映近窗台的墙壁有水湿的痕迹。某房地产公司出示《建设工程竣工验收备案表》和《建筑门窗幕墙空气渗透、雨水渗透、抗风压性能检测报告》，以此证明其于2002年5月20日前已符合将房屋交给郑某、杨某的必备条件。至于房屋是否存在质量问题，郑某、杨某明确表示不要求对房屋的相关质量进行鉴定。
案例二
2009年10月14日，杨某与P房地产开发有限公司（以下简称P公司）签订《上海市商品房预售合同》，约定：杨某向P公司购买上海市某区商品房一套，总价款318万元，2010年4月30日交付房屋。如逾期交房应当支付违约金，违约金按照已付房款日万分之五计算，自交付期限之第二日起算至实际交付之日止。逾期超过60天，杨某有权单方解除合同。2010年4月下旬，P公司通知杨某于4月30日前往收房。因对房屋质量问题存在争议，杨某拒绝依约收房。2010年7月24日，杨某会同物业公司到现场查验，发现小区仍存在诸如道路尚在施工、房内渗漏水等问题，在《房屋验收维修单》上写明：“房子完全不符合交付条件，开发商延迟交房！”此后近两年时间，杨某多次向P公司发函称房屋存在质量问题，不符合交付条件，要求予以维修整改。2012年4月，杨某诉至法院要求判令：1、P公司按照审价报告所载金额赔偿房屋多项质量问题的整改费用；2、P公司支付逾期交房违约金暂计16万余元（按已付房款318万的日万分之五计算，自2010年5月1日起算至P公司实际赔付修复费用日止）。
诉讼中，法院委托上海市房屋建筑设计院进行司法鉴定。司法鉴定意见书认为涉案房屋存在二楼顶板板底局部渗漏、窗框锈蚀；地下室、一层、二层地面平整度不符合规范要求；三层外墙粉刷层局部脱落等问题，但系争房屋不存在根本上影响使用的质量问题，存在的质量问题可以在装修过程中一并予以解决。
案例三
购买全装修房的22户业主，以室内甲醛总挥发有机物超标及装饰装修不合格，影响业主的入住时间为由起诉到法院，要求开发商作部分整改、修复，并赔偿每户由此造成的经济损失约15万元。上海市陕西北路上某商业广场开发商先后与上述业主签订《商品房预售合同》。该合同补充约定：该房屋在日照、朝向、通风等方面不满足普通住宅设计标准。22户业主接受该披露事项，签约后支付了全部房款。在双方办理交房时，各业主纷纷提出房屋厨房烟道缺失、装修设备及质量等问题，要求开发商予以整改并拒绝受领房屋。入住后，该住宅内有两户业主，自行委托相关职能部门对全装修房屋作室内装修及空气质量进行检测，结论为：镶贴、吊壁橱、细木工和裱糊等单项评定不合格，甲醛、总挥发有机物超标。
审理中，一家房地产估价公司出具了《房地产估价报告》，对房屋烟道缺失价值贬损结论是：系争房屋价值贬损均在6万余元。上海市室内装饰质量监督检验站出具两次《检验报告》，部分房屋的甲醛分项不符合要求，其余的房屋还存在镶贴、吊壁橱、细木工和裱糊等单项评定不合格。
以上三则案例都因商品房的质量瑕疵问题引起，购房者均以商品房存在质量瑕疵为由，拒绝按照约定的日期接收房屋，并主张开发商承担逾期交付违约金。开发商是否，以及在在何种范围内因商品房的质量瑕疵问题承担逾期违约责任，涉及到商品房的交付标准问题、质量瑕疵分类判定、违约救济体系问题等。
二、判定商品房交付条件的不同标准
商品房交付是房地产开发企业按照法律、法规的规定和商品房预售合同的约定，按期将符合交付使用条件的房屋转交给买受人，买受人查验房屋并接受的行为。
1、商品房交付条件的判断标准
关于商品房交付条件的判断标准问题，司法实践中存在不同观点：第一种观点认为，“只要开发商在工程竣工后组织了勘察、设计、施工、监理四方共同参加的竣工验收，并形成了竣工验收合格的确认文件，就达到了商品房交付使用的条件，可以交付”。该观点又称为竣工验收说。第二种观点认为，“未经过验收备案并取得《商品房竣工验收备案表》是不符合法律规定的验收合格交付使用条件的，开发商应承担逾期交房违约金”。该观点又称为备案登记说。第三种观点认为，商品房“除了通过工程质量验收外，还应通过监督、规划、消防、人防、环保等有关部门或有关单位的验收合格。住宅小区的还要在在竣工验收合格的基础上，增加对城市规划设计条件、拆迁安置方案、配套设施和公共设施、物业管理等方面的要求”。实务中，法院还需重点审查开发商是否取得住宅使用交付许可证。购房者接收房屋时，可要求开发商提供竣工验收合格完成备案相关证明和《住宅交付使用许可证》。即使合同对此没有明文约定，开发商仍有义务向购房者提供，以证明其拟交付的房屋符合法定交付条件。笔者倾向于第三种观点。
2、当事人对商品房交付条件有约定的情形
国家为加强对商品房买卖行为的管理，强制性的要求开发商提供《商品房买卖合同（示范文本）》（以下简称示范合同）。示范合同第8条第1款约定了房屋交付的条件，包括四种情况下可以交付：该商品房经验收合格；该商品房经综合验收合格；该商品房经分期综合验收合格；该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；且合同另有一空白栏以便双方当事人自行约定交付的条件。
如果当事人约定的交房条件是第一种，那么以开发商是否取得其当地建设管理机构发出的《竣工验收备案证》为标准。开发商在合同约定的交房时间取得了备案证，就具备了合同约定的交付条件，否则，视为不具备合同约定的交付条件。如果当事人约定的交房条件是第二、第三或第四种，都以开发商是否取得当地房地产开发管理机构发出的《房地产开发经营项目交付使用许可证书》为标准。开发商在合同约定的交房时间取得了该证书，就具备了合同约定的交付条件，否则，视为不具备合同约定的交付条件。
如果商品房买卖双方在示范合同约定的除以上四项以外的其他交付条件，应如何认定？我们认为，商品房经验收合格唯一有效法定的证明文件是《建筑工程竣工验收备案证》。如开发商在办理房屋交接手续时，不能根据合同约定和法律规定取得并出示拟交付房屋的《建筑工程竣工验收备案证》，买受人有权拒收该房屋，由此产生的逾期交房的违约责任由开发商承担。如果开发商与购房人约定的交付条件低于商品房综合验收的标准，那么以综合验收为交付条件标准，如果双方约定的标准高于商品房综合验收的标准，则以双方的约定为交付条件标准。对于精装修房屋，基本采用包工包料的“双包”形式。由于房屋建造和装修质量验收涉及到的项目繁多，仅以建材来说，材料清单内容就包括材料名称、品牌、规格、型号、等级、数量、单价、合价等。验收过程又包括隐蔽工程和中间工程的检查与验收及复验。工程分项施工内容又包括地面部位、墙面部位、门窗部位、天棚部位、家具、卫生间、厨房、电气、水管及其他部位，一般应以双方的约定条件作为交付标准。
三、商品房质量瑕疵的认定
实践中，商品房在形式上具备了前述交付条件后，仍可能存在程度不一的质量瑕疵问题。购房者往往就这些质量瑕疵拒绝接收房屋，并认为开发商构成逾期交房。因此，处理此类纠纷仍应对质量瑕疵进行分类处理。实践中，存在两分法、三分法、四分法等不同观点。两分法主张房屋质量瑕疵分为严重影响正常居住使用的质量问题和其他一般质量问题；三分法认为质量瑕疵可分为主体结构质量不合格、严重影响影响正常居住使用和其他一般质量问题；四分法在三分法的基础上，将当事人的约定条件作为判断的标准之一。
我们倾向于三分法的观点。司法解释中列明了“房屋主体结构质量不合格”与“房屋质量问题严重影响正常居住使用”两项可以由购房者解除合同的情形。实践中一般认为，这两类情形下购房者也可拒绝收房，前一标准直接源自《合同法》的规定，较为明确，而对后者的理解在司法实践中则存在较大争议。在适用这一标准时，需要根据购房人收房后的使用方式及不同的房屋类型来区分进行。
一种是毛坯房。毛坯房不带装修，购房者通常需在收房后进行装修，在适用司法解释“严重影响正常居住使用”的标准时，应当更加注重购房人实际使用利益，即便质量问题对居住不构成严重影响，但如果将导致装修无法正常进行，也可以认为构成购房人拒收房屋的合理理由。另一种是全装修房。全装修房是开发商已经完成装修的房屋，应当达到交房后即可适宜居住的标准，在适用司法解释“严重影响正常居住使用”的标准时，应更注重居住需求，考虑到装修工程的必要质量要求，比如上海相关规定要求装修后房屋的空气质量必须达到强制性最低标准，否则可拒绝收房。我们认为，对全装修房的收房验收，实际上是对房屋工程及装修工程的双重验收，可根据装修的附加要求审查购房人提出的质量问题是否构成合理拒收理由。
1、房屋主体结构质量不合格。房屋主体结构包括房屋地下隐蔽工程的地基部分，也包括房屋地上工程所涉及部分的主体结构。地基基础工程和主体结构工程不应存在质量隐患，如果该部分工程质量出现问题，一般也很难通过修复的办法解决。《合同法》第148条规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接收标的物或者解除合同。买受人拒绝接收标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第12条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”因此，房屋主体结构质量不合格的，购房者可以拒收房屋。
2、房屋质量问题严重影响居住使用。《解释》第13条第1款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”居住使用是房屋买受人最基本的合同目的，房屋质量问题严重影响正常居住使用的，可以认为房屋不符合交付条件，买受人可以拒绝接收房屋。然而该规定在审判实践中仍面临标准把握和事实认定的问题，即如何判断是否“严重影响正常居住使用”。影响居住使用与房屋这一商品本身的特性有关。应该说，房屋建筑的绝大部分都具有满足居住与使用的功能，如果这些部分出现瑕疵，都会影响到该房屋的居住与使用。如房屋渗漏水、墙面裂痕、天花板开裂、地面空鼓、墙皮脱落等。影响居住使用的程度必须是“严重”，这显然包含一定自由裁量权。笔者认为，裁量主要有两个标准：一是危害居住人的程度。如果已危害居住人的生命安全，直接认定严重影响居住使用；如果危害居住人的身体健康，则居住人对此主张应以医院病历证明或相关部门技术检测结论为准。二是修复的次数。如果多次修复未果，也应认定严重影响到居住人享用房屋的正常使用功能和用途。适用该条款不以买受人的居住使用为前提条件，也就是说，买受人在交付使用时确有证据证实商品房存在重大质量瑕疵且足以影响商品房的居住使用，其也可主张合同解除权。一般而言，墙体开裂、屋顶漏水或建筑物部分毁损等状况，导致购房者完全无法实际居住使用的，可判定房屋存在严重的质量问题。但由于房屋建筑质量问题专业性、技术性较强，司法实践中往往需要借助专业机构的鉴定意见综合判断。
3、房屋的其他一般质量瑕疵。在现有科学技术条件下，商品房的建造仍是一项主要依靠人工实施，而非机械标准化作业完成的工程，存在质量瑕疵客观上难以完全避免。《解释》第13条第2款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”因此，除房屋质量瑕疵问题已经达到严重影响购房者居住使用、导致合同目的无法实现等特定情形，购房者对于房屋出现的一般性质量瑕疵问题，无权拒收房屋，但可以请求开发商承担瑕疵担保责任，进行修复并赔偿相应损失。
四、商品房瑕疵责任类型化处理
对于逾期交房的责任承担，应本着“有约定从约定，无约定从法定”的原则处理。商品房预售合同中约定了逾期交房的违约处理方式，则应按合同办理，在司法实践中只存在约定的违约金是否过高而请求调整的问题。如果合同中没有约定逾期交房的违约责任，买受人只能主张损失赔偿，应由买受人举证证明因开发商逾期交房而给他带来的直接损失。这里应注意一个时间节点的问题，即开发商逾期交房的期间应从合同约定的最迟交房日起至业主实际收房日止。
1、修复费用。《合同法》第111条规定质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照《合同法》第61条的规定仍不能确定的，适用下列规定：“质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行……”。《合同法》第113条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”对房屋的出卖人而言，在保修期内，修复房屋存在的质量问题是其法定义务。出卖人交付的房屋不符合合同约定的质量要求，通过修复的方式可以补救的，出卖人应当及时予以修复，以满足买受人的需求。因此增加的相关费用，应当由出卖人承担。
2、修复期间的其他损失。因房屋修复期间造成的其他损失，出卖人也应予以赔偿。损失赔偿范围可根据同地段同类房屋租金价格，结合修复期间的长短来计算。实践中，不能简单的从约定的交房日计算至房屋实际修复日，应区分具体情况。对于购房者和开发商达成维修协议的，可按照维修协议的工期计算实际损失。如果在约定的维修工期内未能完工，则维修时间予以顺延。由购房者自行维修或委托他人维修的，按照维修的范围和工期酌定损失。质量瑕疵不影响实际居住使用，或仅为局部维修，则由人民法院视具体情况酌定维修期间。
3、拒收房屋的扩大损失不得要求出卖人承担。房屋存在一般质量问题，买受人拒绝接收房屋，由此造成的扩大损失不得要求赔偿，此为商品房买卖合同纠纷中的减损规则适用。减损规则是承担损害赔偿责任的一项重要规则，是指在加害人依法应承担损害赔偿责任的前提下，如果受害人对于损害事实的发生或扩大也有过错，则可以减轻加害人的赔偿责任。《合同法》第119条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”
综上所述，案例一中，房产商交付的房屋铝合金窗存在渗水现象，构成不适当履行。对于开发商不适当履行行为，造成购房者无法居住使用房屋的，构成根本违约，购房人可以拒绝接受履行，要求解除合同。若不适当履行行为，不造成购房者无法居住使用房屋的，购房人不能据此拒收房屋。购房人拒绝接受的，不构成房产开发商履行迟延。对于房屋存在的瑕疵问题，购房人可以按照合同的约定要求某房地产公司修复和赔偿。案例二，杨某从约定的交房时间到诉至法院历经三年，正是因为杨某没有按照约定日期接收房屋，其长期未能入住涉案房屋，造成了损失的扩大。而这些损失和影响，通过及时接收房屋并主张维修费用，是完全可以避免的。案例三，全装修商品房的销售，实质上包含商品房的出售，以及商品房的装修两大部分。如果商品房预售合同中包含或附属了装修内容，合同相对方为开发商与购房者，则一旦发生装修质量问题，购房者可以依据问题的严重程度，要求开发商退房或赔偿。如果商品房预售合同、装修合同在签定时分离，即装修合同的签定者并非开发商，而是开发商介绍推荐的企业，则合同相对方为装修企业与购房者，一旦发生装修质量纠纷，则购房者应向装修企业主张赔偿。
五、结论
综上，商品房质量问题按性质和严重程度可分为房屋的主体结构质量不合格、影响正常使用的严重质量问题和其他一般质量问题三种情况。对于前两种质量问题，已经影响到房屋安全和正常使用，购房者依法享有拒领给付的权利，也可以行使合同解除权。房屋在交付时存在一般质量问题的，购房者以此为由拒绝接收房屋，不宜认定为开发商逾期交房。购房者要求开发商承担逾期交房违约责任的，一般不予支持，但开发商应当承担修复责任。开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，购房者可以自行修复或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。
作者：郑 重
责任编辑 / 高佳运
执行编辑 / 胡逸娴
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