全面取消限购之后！用什么价格买房才算合理？
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全面取消限购之后！用什么价格买房才算合理？20240510
作者：下载知识星球app找齐俊杰的粉丝群
昨天一早，杭州就宣布取消限购，在该市范围内购买住房，不再审核购房资格。而且还买房即落户，只要你房子，正在挂牌出售，那么你现在买房，就按照首套房算贷款利率，杭州这个政策放的确实非常彻底，大家想想，即便我不想卖房，那么也会在要买房的时候，先把房子挂上去，等买完房，再把挂牌撤了，就说没卖掉。也就是说，这个政策的操作空间极大。以后买房，基本也就都没有首套和二套之分了，全都是按照首套给利率。所以杭州的政策就是，全面放开限购，买房给户口，还全面首套化。这是迄今为止，全国上下楼市放松最彻底的一个城市。几乎就完全不设防了。杭州为啥这么慌，主要是二手房太多了，已经到了20-25万套。而且新房还在不断地供应，本地购买力已经完全消化不了了。
另外，昨天下午，西安也传来消息，全面取消西安市住房限购措施，居民家庭在全市范围内购买新建商品住房、二手住房不再审核购房资格。而且还支持房地产企业、经纪机构、金融机构合作建立“以旧换新”购房模式，对房产交易流程开展全链条优化，还鼓励企事业单位，社会主体买房做宿舍，甚至改成旅馆和民宿。
在这两个城市全面放松后，目前全国范围内，只有北上广深，加天津和海南还有限购了，这里面要分开看，老齐认为，北京，上海和海南是一类，广深天津是一类，北上是超级城市，而且还在执行控制人口的任务，所以放开限购的可能性不大，这次北京也就出了个五环政策，对北京有购买资格的在五环外放开了多买一套房，这属于是存量放开，也就是说，政策角度来看，并不想让人口向北京流动。上海跟北京差不多，海南由于2025年要封关管理，所以现在也是比较微妙。也就是说，这三个地方可能并不想，让人口大量流动过去，所以会比较纠结。
而广深天津，是犹抱琵琶半遮面，想放开，但是还顾及自己一线城市或者直辖市的身份，深圳把3年社保改成了1年，而天津和广州120平米以上，也基本能放的就都放了。现在看到杭州这么搞，很可能这三座城市还会进一步跟进，最终也就都放掉了。
综合来看，保守一点，北上海南可能还会执行限购，广深天津，后面大概率也会全面放开，如果激进一点，北上是最后的限购孤岛，其他城市都会全面放开。
那么会带来什么影响？
首先，强二线城市，再也不装了，纷纷下场抢人，抢购买力。短期内会有一定的成交量爆发，反应快的城市，放开更彻底的城市，会抢占先机。因为现在全国购买力可能就这么多，谁先抢到就是谁的。所以内卷已经产生。
其次，是一把双刃剑，扒掉了楼市最后的底裤，彻底放开限购之后，一些资金流比较紧张的投机客，会把放开限购视为是最后的救命稻草，短期挂牌量，可能也会明显增加。一个月是分水岭，如果房价在一个月内还不能止跌，那么甚至有可能会暴跌。
第三，有些高端购买力，可能对北京上海，有了不切实际的期望，等着北上全面放松，所以反而不买了，当地的豪宅市场，可能会反而遇到一些困难。
总体来看，当年限购，并没有阻挡房价上升的步伐，如今取消限购，也未必能阻止房价持续下跌，当下的房子金融属性早已褪去，而只剩下了居住属性，那么从居住属性来看，租售比就很有参考价值，一套房子什么价格是合理的？其实取决于他租赁之后，提供的现金流折现，我们之前给过大家一个方法，当住宅类商品房，租售比达到3%的时候，房价就基本合理了。而现在住宅类商品房，普遍租售比在2%，甚至以下，本以为房价下跌，租售比能提高，但实际情况是，由于经济不景气，金融，互联网，教培，房地产，甚至公务员，医生，教师这些高薪行业全军覆没，城市房租也在持续下行。导致现在租售比并没有太多的变化。离3%仍有距离。所以这么来算，房价可能仍未跌到位。
另外，之前说的，国家出手收储，把房子买过来当保障房出租，他也会遵循租售比3%这个标准，因为贷款利率差不多最低就是3%，只有你能产生3%的回报，政策性金融工具才能给你支持，如果你出租只有2%，贷款利率是3%，那么地方政府是没办法融资的。所以如果你去买房，可以去看了。砍价的时候，就往租售比3%去砍，你问他这套房租金多少，然后给30-35倍的年租金，基本就是这套房的合理价格。比如他说这个房子，一个月租1万，一年12万，那么这套房也就顶多给360-420万。当然我说的是住宅，公寓，写字楼，商铺，不符合3%的标准， 他还要再高一些。
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